La Giunta propone al Consiglio la seguente deliberazione

PREMESSO che:

in data 21.03.2024 il Comune e la società Rivarte s.r.l. (di seguito “soggetto attuatore”) hanno stipulato, a ministero del Notaio dott. Pietro Bonoli, rep. n. 28972, la convenzione relativa a un intervento di ristrutturazione urbanistica nell’area di via Rivani 39, 41, 43 e 45, da attuarsi mediante permesso di costruire convenzionato;

l’intervento nel suo complesso prevede la demolizione e ricostruzione fuori sagoma e sedime di tre capannoni esistenti, senza aumento volumetrico, per la realizzazione di 145 appartamenti, con un volume totale di progetto di 48.454,70 mc e una superficie utile di 9.610, 65 mq;

la convenzione prevede inoltre la realizzazione, a carico del Soggetto attuatore, delle infrastrutture per l’urbanizzazione degli insediamenti (di seguito “opere di urbanizzazione”), che consistono in particolare di due parcheggi pubblici, un tratto stradale di accesso a uno dei due parcheggi, con relativo verde di arredo stradale, le infrastrutture tecnologiche e i sottoservizi funzionalmente necessari all’insediamento, nonché un’area di verde pubblico qualora non sia monetizzata la cessione della relativa area;

nell’ambito dell'intervento di ristrutturazione urbanistica in argomento, per la realizzazione delle opere private, sono stati richiesti e rilasciati tre distinti permessi di costruire, rispettivamente per gli edifici identificati dal progetto con le lettere A, B e C;

mentre i lavori relativi ai permessi di costruire degli edifici A e B sono già stati avviati a tutti gli effetti, quelli relativi al permesso di costruire dell’edificio C, richiesto con PG n. 771670/2023 e rilasciato con PG n. 376670/2024, non sono ancora iniziati né si prevede possano iniziare entro i termini prescritti, per le ragioni più avanti illustrate;

il termine ultimo per l’inizio dei lavori di cui al permesso di costruire dell’edificio C è indicato in un anno dal rilascio del titolo, e quindi è l’11.06.2025;

DATO ATTO che:

con deliberazioni del Consiglio comunale PG n. 244433/2024, seduta del 08.04.2024 e PG n. 803390/2024, seduta del 11.11.2024, è stata rispettivamente adottata e approvata una variante al Piano Urbanistico Generale (PUG) del Comune di Bologna, che entrerà in vigore con la pubblicazione dell’avviso di avvenuta approvazione sul Bollettino Ufficiale della Regione Emilia-Romagna (BURERT), prevista per il 04.12.2024;

alcune previsioni di tale variante non sono perfettamente in linea con il progetto approvato, e in particolare con la parte di progetto relativa all’edificio C, i cui lavori sono, cronologicamente, gli ultimi della sequenza; le divergenze con la variante approvata, nello specifico, riguardano:
- la necessità, per il tipo di intervento e l’area in cui si colloca, di rispettare il parametro di densità territoriale (VT/STER) pari a 2,2 mc/mq per la sola quota di edilizia a libero mercato (Azione 1.1.a della Disciplina del Piano);
- la necessità, per gli interventi in “Aree a rischio di marginalità sociale”, del ricorso al trasferimento dell’onere realizzativo e di gestione della quota di ERS (Azione 2.1.b della Disciplina del Piano);
- l’obbligo, per gli interventi urbanistici, di cedere al Comune le aree per attrezzature pubbliche e spazi collettivi nelle quantità minime previste, ovvero, per la residenza, nella quantità di 100 mq per 100 mq di superficie utile di intervento, di cui non oltre 30 mq per parcheggi pubblici per l'urbanizzazione (Azione 2.2.a della Disciplina del Piano); la convenzione e il progetto rilasciato prevedono, in relazione al bosco a libera evoluzione, la possibilità di monetizzare, lasciando quindi al soggetto attuatore la proprietà dell’area, che rimarrebbe così come si trova allo stato attuale, possibilità che verrebbe a decadere in quanto la variante prevede la sola cessione;

ai sensi dell’art. 19, co. 6, della L.R: 15/2013, il permesso di costruire “decade con l'entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche, salvo che i lavori siano già iniziati [...]”;

il citato permesso di costruire PG n. 376670/2024, relativo all’edificio C in argomento, in caso di mancato avvio dei lavori sarebbe quindi destinato a decadere con l’entrata in vigore della suddetta variante al PUG;

VISTO l’art. 19, co. 3 bis, della LR 15/2013, introdotto dall’art. 14 della LR 14/2020, che recita: “Fermo restando quanto previsto dal comma 3, nel caso di entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche, lo Sportello unico può accordare una proroga del termine di inizio e di quello di ultimazione dei lavori, su istanza del privato presentata prima della scadenza dei medesimi termini, per fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare del permesso oppure in considerazione della mole dell'opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all'inizio dei lavori. La proroga del termine di inizio lavori è accordata previa deliberazione del Consiglio comunale; quella del termine di ultimazione dei lavori previa deliberazione della Giunta comunale. [...]”;

CONSIDERATO che in data 03.10.2024, con nota PG n. 686372/2024, il soggetto attuatore, rappresentando l’impossibilità di dare avvio ai lavori entro il termine prescritto, ha presentato istanza di proroga ai sensi del suddetto co. 3 bis del termine di inizio dei lavori del citato permesso di costruire PG n. 376670/2024, relativo all’edificio C in argomento; che la proroga è stata richiesta per un periodo di tre anni;

CONSIDERATO che le motivazioni addotte dal soggetto attuatore nell’istanza di proroga sono da considerarsi legittime e coerenti con le previsioni dell’art. 19, co. 3 bis, della L.R. 15/2013; che riguardano sia fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare del permesso, sia la mole dell'opera da realizzare, le sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive e le difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all'inizio dei lavori, soprattutto se si considera l’intervento di ristrutturazione urbanistica nella sua globalità;

CONSIDERATO, nello specifico, come più puntualmente indicato nella nota tecnica allegata in atti, che l’avvio dei lavori entro il termine previsto è reso difficile o impossibile dalle seguenti circostanze:
- impossibilità degli attuali proprietari dell’area di sedime del futuro edificio C di rilocalizzare l’attività produttiva attualmente svolta nel capannone da demolire per via delle difficoltà a trovare un altro capannone con i necessari requisiti minimi;
- mole dell’intervento da realizzare e sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, che comportano oggettive difficoltà esecutive, riconducibili soprattutto all’impossibilità di costruire contemporaneamente i tre edifici; tra le difficoltà esecutive si richiamano ad esempio l’impossibilità di realizzare gli edifici con un’unica gru, la pericolosità di installare una seconda gru a causa della vicinanza delle aree ferroviarie (per il rischio di un possibile ribaltamento); l’impossibilità di utilizzare l’area di rispetto di 30 mt dagli adiacenti binari per lo stoccaggio dei materiali;
- sopravvenuta necessità di riprogettazione a seguito del parere contrario di Ferrovie per la parte di interventi ricadenti nella fascia di 30 m dai binari;
- significative conseguenze negative sul traffico di mezzi pesanti su via Rivani in caso di avvio contemporaneo dei lavori su tutti e tre gli edifici;

DATO ATTO pertanto che sussistono i presupposti di cui all’art. 19, co. 3 bis, della L.R. 15/2013 (istanza presentata prima della scadenza del termine e motivi non imputabili al titolare del titolo, tra quelli puntualmente indicati al medesimo comma 3 bis) per accordare la proroga del termine di inizio lavori, al fine di assicurare il tempo minimo necessario per il concreto avvio dei lavori;

CONSIDERATO inoltre che:
- l’intervento di ristrutturazione urbanistica nel suo complesso è stato avviato di fatto e di diritto, con i lavori relativi agli edifici A e B in corso di esecuzione;
- sono inoltre stati avviati e in corso di esecuzione i lavori di realizzazione delle opere di urbanizzazione, come da previsioni della convenzione citata;
- gli elementi di contrasto con la variante al PUG in procinto di entrare in vigore riguardano solo la parte di intervento relativo all’edificio C, e sono limitati alle disposizioni della variante sopra richiamate;
- sussiste un interesse pubblico al completamento degli interventi per la riqualificazione dell’area, nonché al completamento di un intervento che vede comunque una sua parte (edifici A e B) assentiti e legittimamente in corso di realizzazione;
- la realizzazione di un intervento di questo genere in un lasso di tempo più ampio può avere effetti positivi in termini di ricadute sul traffico nell’area circostante, organizzazione del cantiere e sicurezza;

RITENUTO dunque di consentire, ai sensi dell’art. 19, co. 3 bis, della LR 15/2013, che venga accordata una proroga di ulteriori due anni dal termine di inizio lavori di cui al permesso di costruire in oggetto;

DATO ATTO che tale proroga:
- ha durata inferiore a quanto richiesto dal titolare del permesso di costruire - due anni anziché tre - non escludendo tuttavia la possibilità di accordare una successiva ulteriore proroga qualora ulteriori legittime circostanze, adeguatamente dimostrate, la rendessero necessaria;
- comporterà lo spostamento del termine di inizio lavori al 11.06.2027;
- fino al termine previsto, comporterà il perdurare dell'efficacia del titolo edilizio anche a seguito dell'entrata in vigore delle previsioni contrastanti contenute nella variante al PUG approvata con la citata deliberazione PG n. 803390/2024;

VISTA la nota tecnica allegata in atti;

ATTESO che, ai sensi dell'art. 39 del D.lgs. 33/2013, la presente deliberazione è pubblicata sul sito web del Comune di Bologna nella sezione Amministrazione Trasparente - Pianificazione e governo del territorio;

PRESO ATTO, ai sensi dell'art. 49, comma 1, del D.lgs. 267/2000, del parere favorevole in ordine alla regolarità tecnica espresso dal Responsabile del Settore Ufficio di Piano;

STABILITO che la presente deliberazione non comporta riflessi diretti o indiretti sulla situazione economica-finanziaria o sul patrimonio dell'ente, e quindi di non richiedere, ai sensi dell'art. 49, comma 1, del D.lgs. 267/2000, il parere del Responsabile dei servizi finanziari in ordine alla regolarità contabile;

Su proposta del Settore Ufficio di Piano, congiuntamente al Dipartimento Urbanistica, Casa, Ambiente e Patrimonio;

Sentite le Commissioni Consiliari competenti;

1) DI CONSENTIRE, per le motivazioni in premessa, ai sensi dell’art. 19, co. 3 bis, della L.R. 15/2013, che venga accordata una proroga di ulteriori due anni del termine di inizio dei lavori di cui al permesso di costruire richiesto con PG n. 771670/2023 e rilasciato con provvedimento PG n. 376670/2024, quindi fino al 11.06.2027.

Infine, con votazione separata,

DI DICHIARARE la presente deliberazione immediatamente eseguibile, ai sensi e per gli effetti dell'art. 134, comma 4, del D.lgs. 267/2000.